O requisito de participação nos leilões é bem básico, basta que a pessoa seja maior de idade e esteja na livre administração de seus bens, ou seja, não esteja interditada judicialmente. 

Logo, de uma forma geral, qualquer pessoa maior de idade pode se habilitar e participar de um leilão, pois não existe necessidade de uma formação específica para essa finalidade.

Existem duas formas de participar com segurança do mercado de leilão de imóveis: 

 - Contratar uma assessoria para realizar todo o procedimento da análise prévia até a finalização da documentação, ou desocupação do imóvel. Essas assessorias cobram, em média, de 5% a 10% da arrematação de cada imóvel. 

Portanto, se você pretende entrar nesse mercado para valer, pagar sempre uma assessoria vai consumir grande parte do seu lucro. 

- Aprender o que for necessário para arrematação de imóveis de forma segura. Essa é a forma que a maioria dos investidores em leilão adota, preferindo aprender o que for necessário para realizar todas as verificações e ter independência para arrematar quantos imóveis quiser ao longo da vida. 

O objetivo do curso Vivendo de Leilão é exatamente esse, proporcionando que qualquer interessado possa aprender os trâmites de uma arrematação, seja em leilão judicial ou extrajudicial. Para isso, saímos literalmente do zero e vamos até o último ponto após a venda do imóvel, que é o pagamento do imposto de renda sobre o lucro ou utilização de alguma isenção.

Para conferir mais detalhes do curso, você pode clicar nesse link CURSO VIVENDO DE LEILÃO

Existem duas modalidades de leilão: leilões judiciais e leilões extrajudiciais. 

Os leilões judiciais ocorrem por uma ordem do Poder Judiciário para que uma dívida que está sendo cobrada dentro de um processo judicial possa ser quitada. O processo que leva o imóvel a leilão pode ter cobranças diversas como: dívida de condomínio, dívida de IPTU, dívida trabalhista, pensão alimentícia e etc. 

Já os leilões extrajudiciais podem acontecer por alguns motivos, como até mesmo a vontade do proprietário em vender o seu imóvel em leilão. Porém, existe um motivo determinante para que esse leilão aconteça que é a cobrança de uma dívida garantida por uma alienação fiduciária. 

A alienação fiduciária nada mais é do que uma forma de garantia para o pagamento da dívida. Quando envolve um imóvel, portanto, este fica vinculado a dívida. Se o devedor deixar de pagar corretamente a dívida, o credor poderá levar o imóvel a leilão extrajudicial, ou seja, sem a autorização do Poder Judiciário. Essa modalidade de lei é regulamentada pela Lei 9.514/97. 

A forma mais usual de utilização de uma alienação fiduciária, atualmente no país, é para garantir o pagamento do financiamento do próprio imóvel. Dessa forma, a pessoa quando realiza o financiamento da compra do imóvel, coloca o imóvel em garantia até que a dívida de aquisição do imóvel seja integralmente quitada. 

É por isso que popularmente as pessoas chamam esses leilões de leilões dos bancos, pois a maioria desses leilões são realizados por bancos que realizam financiamento imobiliário.

Diferenças entre as modalidades:

1 – Autorização para que aconteça:

- Leilão judicial: ordem de um juiz dentro de um processo judicial;

- Leilão extrajudicial: lei 9.514/97. 

2 – Formas de pagamento:

- Leilão judicial: pagamento à vista ou com parcelamento sendo, no mínimo, 25% de entrada e o restante em até 30 vezes. Nessa modalidade, em regra, o pagamento à vista prefere ao parcelado. 

- Leilão extrajudicial; pagamento à vista ou possibilidade de financiamento em até 420 meses. Aqui não existe preferência entre pagamento à vista ou financiado. O vencedor do leilão pode escolher a forma de pagamento. 

3 – Desocupação do imóvel: 

- Leilão judicial: o mesmo juiz, dentro do mesmo processo judicial que levou o imóvel a leilão, determina a desocupação do imóvel. 

- Leilão extrajudicial: se não existir acordo de desocupação, o arrematante vai ter que ingressar com uma ação de uma imissão na posse para que o Judiciário determine a desocupação do imóvel. 

Mais detalhes Sobre a desocupação na resposta da pergunta número 11.

- Leilão judicial: dentro do processo judicial, o juiz determina que seja elaborado um laudo de avaliação. Esse laudo será elaborado por um perito judicial ou por um oficial de justiça. O valor encontrado no laudo será o lance mínimo da 1ª praça do leilão judicial, que é a primeira oportunidade de venda. 

Na segunda praça do leilão judicial, vai incidir sobre a avaliação o desconto concedido pelo juiz. Caso o juiz não estipule um percentual de desconto específico, a 2ª praça terá 50% de desconto sobre o valor da avaliação, sendo esse o lance mínimo da segunda praça. 

- Leilão extrajudicial: O primeiro leilão extrajudicial terá como lance mínimo o valor de avaliação do imóvel que consta no contrato com a garantia da alienação fiduciária (esse é um dos requisitos desse tipo de contrato), ou valor venal para fins de ITBI, que é o valor que a prefeitura calcula para o imóvel para o recolhimento do imposto de transmissão, o que for maior entre os dois. 

No segundo leilão, o lance mínimo será o valor da dívida + encargos. Então, soma-se toda a dívida em aberto que o devedor possui com o credor e esse será o lance mínimo do segundo leilão. Logo, quanto maior a parcela da dívida que o devedor já pagou, maior será o desconto que encontraremos no leilão. 

De uma forma geral, o desconto no leilão está na segunda praça/segundo leilão. Assim, é comum que não tenha arrematação em primeira praça/primeiro leilão, pois as pessoas costumam esperar a data da segunda oportunidade. 

Os leilões extrajudiciais obrigatórios pela lei e os leilões judiciais são realizados por leiloeiros, esses são os profissionais habilitados para realizar o leilão. 

Todo leiloeiro tem que ser inscrito na Junta Comercial de algum estado do Brasil. 

Logo, uma forma interessante de você conhecer todos os leiloeiros é pesquisando a lista de leiloeiros habilitados na Junta Comercial do estado do seu interesse. 

Não. Como informado na resposta do item 3, existem outras formas de pagamento:

- Leilão judicial: pagamento à vista ou com parcelamento sendo, no mínimo, 25% de entrada e o restante em até 30 vezes. Nessa modalidade, em regra, o pagamento à vista prefere ao parcelado. 

- Leilão extrajudicial; pagamento à vista ou possibilidade de financiamento em até 420 meses. Aqui não existe preferência entre pagamento à vista ou financiado. O vencedor do leilão pode escolher a forma de pagamento. 

O financiamento em leilão extrajudicial, inclusive, é uma ótima possibilidade de iniciar nos leilões de imóvel sem ter todo o capital necessário ou de diversificação de capital ainda que você tenha o dinheiro para arrematar um imóvel à vista, pois utilizando o financiamento você pode arrematar dois ou três imóveis financiados com o dinheiro que usaria em um único à vista, aumentando o seu lucro final. 

E sim, uma pessoa pode ter mais de um financiamento. O único limite para definir quantos financiamentos uma pessoa pode ter é a própria análise de margem de crédito dessa pessoa.

A resposta dessa pergunta depende muito do tipo de imóvel que você pretende arrematar e da cidade de localização. 

Nos leilões encontramos imóveis de todos os valores, ou seja, dos mais simples aos mais caros, e também em todas as cidades do país, já que leilão é sinônimo de cobrança de dívida, por isso, em qualquer cidade que tenha uma pessoa devendo, poderá acontecer um leilão. 

Cidades menores, ou do interior, costumam ter imóveis mais baratos do que grandes capitais. Assim, uma estratégia para quem está começando, e tem pouco dinheiro, pode ser focar nesse tipo de cidade. 

Um detalhe interessante é que os leilões, hoje em dia, são realizados de forma online, ou seja, pela internet, e já conseguimos resolver toda a parte da documentação de forma eletrônica. Logo, você não precisa ficar restrito a cidade em que você mora. 

Paralelo a essa explicação, existe a possibilidade de começar tirando bem menos dinheiro do bolso caso você opte por uma arrematação financiada em leilão extrajudicial, conforme resposta do item 6.

Um dos pontos mais importantes que devem ser feitos, antes de você decidir entrar em um leilão, é determinar o lance máximo que você pode oferecer no leilão. 

Para isso, é necessário contar com todos os custos da arrematação até a venda, como pagamento de impostos, custos com documentação, eventuais reformas, e custos com IPTU e condomínio até a venda do imóvel.

A minha Calculadora do Leilão é um mecanismo fundamental para realizar essa conta com segurança. Preenchendo todos os dados na calculadora, essa já aponta o lucro líquido final que você pode esperar. 

Disponibilizo aqui no site, de forma gratuita, uma versão da minha Calculadora para simular arrematações à vista. 

Caso você tenha interesse em adquirir a versão completa da minha Calculadora do Leilão, com aba de arrematações à vista e financiadas, e uma aula completa sobre como utilizá-la, basta clicar nesse link ADQUIRIR CALCULADORA

A utilização de FGTS é possível nos leilões extrajudiciais. Precisa ficar atento as regras do edital do leilão para saber se autorizaram o pagamento com FGTS ou não. 

É mais comum de encontrarmos a possibilidade de utilização do FGTS nos leilões da Caixa, mas não é uma exclusividade da Caixa.

Sim, não há nenhum problema em vender o imóvel que está financiado, ainda que o comprador também queira comprar o seu imóvel com financiamento. Inclusive, os bancos do vendedor e comprador nem precisam ser o mesmo. 

Hoje em dia, não há mais necessidade de repassar financiamento já que existe a figura do interveniente quitante. Quando o comprador opta por comprar o imóvel também com um financiamento, o banco de escolha do comprador será o interveniente quitante, quitando o financiamento do vendedor, arrematante no nosso caso, e realizando o novo financiamento para o comprador. 

Dessa forma, o vendedor/arrematante receberá a diferença entre valor de venda do imóvel – saldo do seu financiamento em aberto, recuperando o capital que investiu na arrematação e realizando o lucro da operação. 

Tomar posse do imóvel é um direito do arrematante e a lei ampara o arrematante nesse ponto. Existem diferenças entre a desocupação a depender da modalidade de leilão: 

- Leilão judicial: o mesmo juiz, dentro do mesmo processo judicial que levou o imóvel a leilão, determina a desocupação do imóvel. Essa é a chamada ação por simples petição, isso porque o pedido será realizado no mesmo processo do leilão, sem a necessidade de abertura de um novo processo. 

Nesse caso, o juiz manda expedir o mandado de imissão na posse, que é a desocupação do imóvel, e esse mandado irá para um oficial de justiça. Em dia e hora marcado com o arrematante, o oficial comparece até o imóvel para realizar a desocupação, e essa acontecerá ainda que seja de maneira forçada, com caminhão de mudança e polícia, se for necessário. 

- Leilão extrajudicial: o primeiro passo para a desocupação do imóvel arrematado nessa modalidade é a tentativa de acordo de desocupação. O acordo é possível em, praticamente, 80% dos casos quando todos os pontos prévios ao leilão são analisados corretamente. 

Caso o acordo de desocupação não seja possível, o arrematante vai ter que ingressar com uma ação de uma imissão na posse para que o Judiciário determine a desocupação do imóvel. 

A lei 9.514/97 determina que o juiz conceda liminarmente (logo no começo do processo) a desocupação do imóvel de forma voluntária com prazo de até 60 dias, sob pena de desocupação forçada. Nesse caso, o mecanismo será o mesmo que comentamos para os leilões judiciais, ou seja, um oficial de justiça vai até o imóvel e realiza a desocupação e essa acontecerá ainda que seja de maneira forçada, com caminhão de mudança e polícia, se for necessário. 

A venda do imóvel arrematado é livre, e acontece da mesma forma como qualquer outro imóvel. 

Uma observação importante é que você pode vender o imóvel pelo preço de mercado para imóveis similares, não há um “preconceito” com imóveis de leilão como existem com carros de leilão. 

Formas interessantes de vender o imóvel:

- Utilizar serviços de corretores de imóveis e imobiliárias; 

- Utilizar anúncios em portais de venda, como ZAP, Viva Real, OLX, etc. 

- Realizar anúncios por meio de tráfego pago nas redes sociais.